Skupština Republike Srbije usvojila je krajem jula ove godine izmene i dopune Zakona o planiranju i izgradnji koje su stupile na snagu 4. avgusta 2023. godine („Novi zakon“). U tekstu koji sledi možete pronaći neke od značajnijih novina uvedenih ovim propisom.
Novim zakonom propisuje se obaveza da se prilikom svake overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili zaključenja ugovora o zakupu, uz iste prilaže Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, odnosno njenog posebnog dela, pri čemu sertifikat ne može biti stariji od deset godina. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, moraju posedovati sve nove zgrade od dana stupanja na snagu ovih izmena, dok je rok za vlasnike postojećih poslovnih zgrada rok od pet godina, dok vlasnici postojećih stambenih zgrada imaju rok od deset godina. Do isteka navedenih rokova nije potrebno prilagati sertifikat o energetskim svojstvima zgrade prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zaključenja ugovora o zakupu nepokretnosti, niti je sertifikat o energetskim svojstvima zgrade uslov za overu ugovora o kupoprodaji objekta ili dela objekta u izgradnji.
Novi zakon dalje propisuje da ubuduće Vlada donosi prostorni plan područja posebne namene kada se radi o područjima na kojima se planira izgradnja elektroenergetskih infrastrukturnih objekata koja zahtevaju poseban režim organizacije, strateških energetskih projekata, kao i projekata za izgradnju objekata od značaja za Republiku Srbiju, a koji se mogu izrađivati istovremeno sa izradom idejnog projekta.
U roku od 3 meseca od stupanja na snagu Novog zakona osniva se Agencija za prostorno planiranje i urbanizam koja će ubuduće voditi Centralni registar planskih dokumenata, a jedinice lokalne samouprave imaju obavezu da Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam dostave u roku od šest meseci od dana osnivanja, podatke o brownfield lokacijama na svojoj teritoriji, o čemu će se u roku od dodatnih šest meseci sačiniti Registar podataka o brownfield lokacijama i koji će biti javno dostupan.
Propisuje se da informacije o lokaciji od sada može izdati i javni beležnik, odnosno pravno lice ili preduzetnik koji su registrovani za izradu planskih dokumenata.
Novi zakon uveo je pored projekta od značaja i projekat od posebnog značaja za Republiku Srbiju, pri čemu kriterijume i postupak utvrđivanja projekta od posebnog značaja propisuje nadležno ministarstvo. Takođe, jedna od značajnijih novina je ta da se u postupku eksproprijacije zemljišta kome je promenjena namena za potrebe izgradnje linijskog infrastrukturnog objekta od posebnog značaja za Republiku Srbiju, naknada za eksproprijaciju određuje se kao za poljoprivredno zemljište, odnosno šumu i šumsko zemljište, a ne kao za građevinsko zemljište.
Dalje je Novi zakon propisao i obavezu priključenja svih vlasnika objekata na postojeću infrastrukturu (vodovod, kanalizaciju, gasovode i daljinsko grejanje), pri čemu vlasnici objekata koji dostave dokaz da će koristiti obnovljive izvore energije nemaju ovu obavezu.
Investitori koji po završetku objekta pribave sertifikat zelene gradnje imaju pravo na umanjenje obračunatog doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i to u visini od 10% u odnosu na ukupno određeni iznos doprinosa.
Novim zakonom prestale su da važe ranije odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, čime je načelno ukinuta konverzija uz naknadu. Međutim, Novim zakonom su propisane određene kategorije lica koje ostaju obveznici plaćanja naknade za konverziju, pri čemu će njihov položaj biti uređen posebnim propisima, a radi se o sportskim društvima i udruženjima, stambenim i zemljoradničkim zadrugama, kao i licima na koja se primenjuje Aneks Ugovora G Sporazuma o pitanjima sukcesije. U situaciji kada je deo katastarske parcele predviđen za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili javnih površina (poput javnih puteva), prethodno pitanje za sticanje prava svojine u postupku konverzije prava korišćenja je izrađen i potvrđen projekat parcelacije u cilju deobe te katastarske parcele.
U pogledu izgradnje elektroenergetskih objekata, Novi zakon propisuje da se u slučaju izmene građevinske dozvole mora pribaviti nova energetska dozvola i to ukoliko se povećava kapacitet određen energetskom dozvolom ili kada se menja obuhvat područja na kome se izvode radovi.
Novi zakon precizira važenje građevinske dozvole u situacijama kada se građevinska dozvola izmeni, odnosno da ista važi pet godine od dana pravnosnažnosti rešenja o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli što je i slučaj sa rešenjem o građevinskoj dozvoli.
Takođe, Novim zakonom su uvedene i dve nove obaveze za investitore:
uz prijavu radova treba dostaviti polise osiguranja od štete prema trećim licima koja eventualno može nastati izvođenjem radova, i to pre početka izvođenja radova, a u cilju očuvanja bezbednosti lica i susednih objekata;
uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole treba dostaviti dokument o kretanju otpada, odnosno dokument o kretanju opasnog otpada kojim se potvrđuje da je otpad nastao građenjem i rušenjem (građevinski otpad), predat operateru postrojenja za tretman, odnosno skladištenje otpada.
U pogledu odgovornosti za građenje objekta bez pribavljene građevinske dozvole i prijave radova, Novi zakon je uveo ovlašćenje građevinskog inspektora koje se odnosi na podnošenje krivične prijave i iniciranje postupka oduzimanja licence odgovornom izvođaču radova, u slučaju građenja bez građevinske dozvole i prijave radova.
Dalje je Novi zakon propisao obavezu da sve nove zgrade moraju biti projektovane, izgrađene i održavane na način da spoljne jedinice uređaja za grejanje i hlađenje ne smeju biti vidljive, odnosno ne smeju vršiti uticaj na neposredno okruženje. Vlasnici zgrada, odnosno posebnih delova objekata u granicama nepokretnih kulturnih dobara za ispunjenje ove obaveze imaju rok od 5 godina. Sa druge strane, za ispunjenje obaveza vlasnika zgrada van granica nepokretnih kulturnih dobara propisan je rok od 10 godina da uklone spoljne jedinice uređaja za klimatizaciju.
