Za razliku od drugih zemalja bivše Jugoslavije, Srbija je dosta kasno započela sa procesom privatizacije građevinskog zemljišta, a prvi korak ka tome je učinjen 2006. godine i to donošenjem Ustava kojim je ukinut ranije postojeći sistem državne tj. društvene svojine koja je postojala na građevinskom zemljištu. Sledeći korak ka privatizaciji građevinskog zemljišta bila su zakonska rešenja koja se odnose na postupak pretvaranja odnosno konverzije prava korišćenja u pravo svojine („Konverzija“).
U oblasti o konverzije, velike promene u našem zakonodavstvu desile su se 2014. godine, kada su usvajanjem Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji, koji je objavljen 9. decembra 2014. godine, a koji je stupio na snagu dana 17. decembra 2014. godine („Zakon o građenju“),prestale da važe odredbe navedenog zakona koje su regulisale odredbe o konverziji uz naknadu. S tim u vezi, Zakon o građenju nastavlja da reguliše postupak konverzije bez naknade, a od jula 2015. godine, postupak konverzije uz naknadu se reguliše posebnim zakonom i to Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Zakon o konverziji uz naknadu“). Dakle, u našem pozitivnom pravu postoje dva zakona koja uređuju materiju konverzije, a u zavisnosti da li se postupak sprovodi sa ili bez naknade.
Najvažniji razlozi zašto se sprovodi postupak Konverzije su:
- što pravo korišćenja nije odgovarajuće pravo za izdavanje građevinske dozvole (građenje) i
- nije dozvoljen promet prava korišćenja na zemljištu bez zakonito izgrađenih objekata.
- Konverzija bez naknade
Zakon o građenju propisuje da će se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvoriti u pravo svojine bez naknade. U skladu sa Zakonom o građenju, upis navedene promene po službenoj dužnosti sprovodi organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, odnosno Republički geodetski zavod. Međutim, i pored toga što Zakon o građenju propisuje da se konverzija obavlja po službenoj dužnosti, u praksi je neophodno da zainteresovano lice podnese zahtev i plati taksu za Konverziju bez naknade.
Pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, osim za lica čiji je položaj uređen Zakon o konverziji uz naknadu, odnosno kada se navedena Konverzija sprovodi uz naknadu.
Takođe, prema odredbama Zakona o građenju pravo na Konverziju imaju i vlasnici objekata izgrađenih na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, zakupci na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, za koje je bio zaključen ugovor o zakupu radi izgradnje najmanje 50 godina, a isto je predviđeno i za zakupce na građevinskom zemljištu u javnoj svojini koji su zaključili ugovor o zakupu bez naknade. Postupak upisa prava svojine sprovodi se po zahtevu lica u čiju se korist ovo pravo i upisuje.
U pogledu prava i tereta koji su postojali na objektu, nakon okončanja postupka Konverzije na građevinskom zemljištu, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstveni predmet prava svojine. Usled toga se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu.
Praksa nam govori da se državno pravobranilaštvo često žali nakon usvajanja zahteva za Konverziju bez naknade, usled čega dolazi do daljeg prolongiranja celokupnog postupka i stvaranja dodatnih troškova podnosiocu zahteva.
- Konverzija uz naknadu
Dok se odredbama Zakona o građenju reguliše materija konverzije bez naknade, sprovođenje postupka konverzije uz naknadu naknade regulisano je odredbama Zakona o konverziji uz naknadu. Ovim zakonom je propisano da se konverzija može sprovesti na građevinskom zemljištu za lica, nosioce prava korišćenja na izgrađenom i neizgrađenom građevinskom zemljištu u vlasništvu države, autonomne pokrajine ili lokalne samouprave.
Zakon o konverziji uz naknadu propisuje krug lica koja imaju obavezu plaćanja naknade za konverziju i to su:
1) lica koja su bila ili jesu privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu;
1a) lica koja su pravo korišćenja na zemljištu stekla posle 11. septembra 2009. godine, kupovinom objekta sa pripadajućim pravom korišćenja, od lica iz prethodne tačke, a koja nisu njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu;
2) lica – nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa;
3) lica čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
4) društvena preduzeća, nosioci prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
5) lica na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije.
Ovim zakonom se propisuje to da naknada za konverziju predstavlja tržišnu vrednost zemljišta u momentu podnošenja zahteva za konverziju pri čemu visinu naknade utvrđuje opštinski organ za imovinsko pravne odnose, a koja se visina naknade za konverziju može umanjiti:
- Jedan od slučajeva umanjenja visine naknade za konverziju postoji onda kada podnosilac zahteva dostavi izveštaj veštaka ekonomske ili građevinske struke kojim se utvrđuje da su on ili njegovi pravni prethodnici na tom zemljištu imali troškove pribavljanja prava korišćenja na katastarskoj parceli za koju je podnet zahtev za konverziju. U ovom slučaju visina naknade za konverziju se umanjuje za revalorizovan iznos troškova pribavljanja zemljišta.
- Osnov za umanjenje može postojati i u situaciji kada se građevinsko zemljište nalazi na teritoriji jedinice lokalne samouprave za koju je utvrđeno da se radi o nedovoljno razvijenoj jedinici lokalne samouprave, odnosno izuzetno niskim životnim standardnom ili visokom stopom nezaposlenosti.
- Pored ovih, Zakon o konverziji uz naknadu propisuje pravo na umanjenje tržišne vrednosti izgrađenog građevinskog zemljišta gde se visina naknade određuje tako što se utvrđena tržišna vrednost umanjuje za iznos tržišne vrednosti zemljišta za redovnu upotrebu objekta, a u slučaju kada je bio zaključen ugovor o zakupu, tržišna vrednost se umanjuje za iznos plaćenih rata ukupno plaćene zakupnine.
- Mogućnost umanjenja tržišne vrednosti predviđeno je i u situaciji konverzije katastarske parcele građevinskog zemljišta u okviru kompleksa (industrijskog, stambenog).
U ovom postupku konverzije naknada se može isplatiti ili u jednokratnom iznosu ili u 60 jednakih mesečnih rata. U slučaju isplate jednokratnog iznosa, podnosilac zahteva ima pravo na umanjenje u iznosu od 30% u odnosu na utvrđeni iznos naknade, dok u slučaju plaćanja naknade u mesečnim ratama podnosilac zahteva dostavlja i sredstvo obezbeđenja (neopoziva bankarska garancija, hipoteka, bezdržavinska zaloga).
Ipak, predmet konverzije uz naknadu ne može biti građevinsko zemljište koje je posebnim zakonom određeno kao zemljište koje se ne može otuđiti iz javne svojine, odnosno zemljište na kome je u skladu sa planskim dokumentom predviđena izgradnja objekata, odnosno javnih površina, kao i objekata javne namene u javnoj svojini po osnovu posebnih zakona (linijski infrastrukturni objekti, objekti za potrebe državnih organa, organa teritorijalne autonomije i lokalne dr.).
Nadalje, odredbe Zakona o konverziji uz naknadu se neće primenjivati, već odredbe Zakona o građenju u odnosu na:
- imovinu kupljenu u postupku javnog oglašavanja, po tržišnim uslovima, koja obuhvata pravo svojine na objektu sa pripadajućim pravom korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u skladu sa zakonom, a pre zaključenja ugovora o kupovini imovine, odnosno dela imovine privrednog društva ili drugog pravnog lica u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak,
- građevinsko zemljište koje je ušlo u procenu kapitala privrednih društava koja su privatizovana u skladu sa propisima koji su uređivali privatizaciju i svojinsku transformaciju, prenosom udela, odnosno akcija u tom privrednom društvu pod tržišnim uslovima, do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji,
- imovinu koja je po okončanom postupku privatizacije teretnim pravnim poslom stečena od subjekta privatizacije, do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji.
Na kraju, neophodno je napomenuti i to da je od strane Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture najavljeno moguće ukidanje Zakona o konverziji uz naknadu te da će se moći izvršiti samo konverzija bez naknade. Međutim, kako je reč jedino o najavama ukidanja ovog zakona konačan formalni epilog bi trebalo očekivati u narednom periodu.
